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Telekommunikation in der Wohnungswirtschaft

In der Vergangenheit beschränkte sich das Engagement der Wohnungswirtschaft in der Telekommunikation typischerweise auf die Verkabelung innerhalb des Hauses. Da die Breitbandversorgung in Deutschland nicht zur Grundversorgung gehört, gibt es aber viele Regionen – insbesondere im ländlichen Raum, aber auch in Stadtrandlagen, in denen kein Breitband verfügbar ist. Für die bundesweit tätigen Netzbetreiber ist der flächendeckende Ausbau in der Regel nicht wirtschaftlich. Zumindest entsteht ein erheblicher Kapitalbedarf, um die erforderlichen Investitionen zu tätigen. Auch alternative, regionale Netzbetreiber sind nicht überall präsent. So bleibt manchmal nichts anderes übrig, als das Unternehmen der Wohnungswirtschaft selber die Initiative ergreifen und alleine oder in Kooperation mit Netzbetreibern die Breitbandanbindung ihrer Wohnungen sicherstellen.

 

Für eine solche Aufgabe empfiehlt sich ein Vorgehen, wie es auch für Kommunen gilt, die in Eigeninitiative die Breitbandversorgung für ihre Einwohner und die Unternehmen vor Ort verbessern wollen. Zunächst gilt es zu klären, wie eine Backbone-Anbindung realisiert werden kann. Oft sind Glasfaserstrecken anderer Anbieter (z.B. der Deutschen Telekom, von Arcor oder einem der Kabel-Netzbetreiber, aber auch von der Deutschen Bahn entlang der Gleise) verfügbar. Die Anmietung und Anbindung an bestehende Glasfaserstrecken ist in den meisten Fällen wirtschaftlicher als der Bau von neuen Strecken. Dies gilt insbesondere in überbauten Regionen. Alternativ können mithilfe von Richtfunk-Strecken Anbindungen geschaffen werden.

 

Neben der Anbindung an ein Backbone-Netz ist ein Anschlussnetz erforderlich, das bis zum Hausabschluss reicht. Falls bereits ein Koaxial-Netz für die Fernsehausstrahlung vorhanden ist, kann dies unter Umständen aufgerüstet werden, um eine Rückkanalfähigkeit zu schaffen. Auch das Kupfer-Zweidraht-Kabel der Deutschen Telekom kann grundsätzlich genutzt werden. Allerdings ist hiermit nur in Ausnahmefällen (z.B. mithilfe von VDSL) die Übertragung von Fernsehsignalen möglich, die für die Wohnungswirtschaft in der Regel eine wesentliche Forderung darstellen.

 

Neue Dienstleistungsangebote realisieren

 

Wenn die technischen Voraussetzungen für einen Netzauf- oder –ausbau geklärt sind, ist festzulegen, in welcher Wertschöpfungstiefe die Unternehmen tätig werden wollen. Grundsätzlich steht es allen Unternehmen frei, selber als Netz- und Dienste-Anbieter über alle Wertschöpfungs-Stufen hinweg tätig zu werden. Allerdings sind die typischerweise begrenzten potenziellen Teilnehmerzahlen hinderlich für einen effizienten Geschäftsbetrieb. Insbesondere für Kundenbetreuung und Billing sind Vorleistungen zu tätigen, die sich nur bei höheren Teilnehmerzahlen rechnen (selbst bei er Nutzung von ASP-Angeboten spezialisierter Dienstleister). Aus diesem Grunde ist für Unternehmen der Wohnungswirtschaft in den meisten Fällen eine Kooperation mit einem oder mehreren Netzbetreiber(n) sinnvoll, der die TK-typischen Aufgaben wahrnimmt. In der Kooperation kann der Wohnungswirtschafts-Betrieb beispielsweise die Backbone-Anbindung und die Anbindung der Haushalte mit passiven Netzelementen übernehmen. Der Netzbetreiber rüstet das Netz mit den aktiven Infrastruktur-Elementen (z.B. für die Übertragungs- und Vermittlungstechnik) aus und betreibt die Dienste-Plattformen mit den nachgelagerten Kundenbetreuungssystemen.

 

Durch Partnerschaften, die natürlich auch mehr als zwei Partner umfassen können, lässt sich die Breitbandanbindung realisieren und die Grundversorgung mit Breitband je nach eingesetzter Technik sichern. Dem Unternehmen der Wohnungswirtschaft obliegt es dann, Verträge mit den Mietern zu schließen, sofern dies nicht bereits im Rahmen der Mietverträge erfolgt ist. Neben der Realisierung von Telekommunikations-Basisdiensten kann die Breitband-Infrastruktur auch genutzt werden, um zusätzliche Dienstleistungen anzubieten (auf unentgeltlicher Basis oder gegen Verrechnung), die einen zusätzlichen Nutzen für die Wohnungswirtschaft und oder den Mieter schaffen. Der Nutzen kann sich sowohl in Richtung auf eine effizientere Organisation der Wohnanlagen erstrecken wie auch in einen höheren Mietwert. Beide Komponenten tragen zu einer Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit im Vergleich zu anderen Wohnungen bei.

 

Mögliche Bereiche für Zusatzdienste

 

Für die Mehrwertdienste bieten sich verschiedene Anwendungsbereiche an. Zunächst kann das Energiemanagement im Sinne einer verbesserten und zeitnahen Ablesung von Zählerständen unterstützt werden, eine Mieter-individuelle Heizungssteuerung verbessert den Wohnkomfort. In den Gemeinflächen einer Wohnanlage lässt sich der Energie-Einsatz optimieren durch Messung und Steuerung in Verbindung mit Sensoren. Die dauerhafte Beleuchtung von Gemeinflächen ist in jeder Hinsicht unwirtschaftlich und kann durch eine Schaltung über Bewegungssensoren ersetzt werden. So lässt sich ohne Komfort- oder Sicherheitseinbussen Energie einsparen. Auch die Heizung lässt sich effizienter steuern, wenn aktuelle Ereignisse und Wettertrends Berücksichtigung finden. Die laufende Überwachung der einzelnen elektrischen Verbraucher erlaubt darüber hinaus, frühzeitig Fehlfunktionen zu erkennen und einen Austausch zu planen. Das Facility-Management kann auf diesem Wege effizienter, weil vorausschauend planend arbeiten.

 

Im Bereich der Sicherheit können sowohl Gemeinflächen (Keller, Tiefgaragen und Flure) mit Sensortechniken überwacht werden, aber auch individuelle Tür- und Fenstersicherungen können in die allgemeine Überwachung eingegliedert werden. Höhere Sicherheit ist eine zunehmende Forderung vieler Mieter und kann als Entscheidungskriterium bei der Wahl zwischen verschiedenen Wohnungsangeboten den Ausschlag geben.

 

Angebote für Seniorengerechtes Wohnen

 

Die Ausstattung mit geeigneten Sensoren ist eine Möglichkeit, um Wohnungen seniorengerecht aus zu statten. Wenn es gelingt, Senioren zu ermöglichen, länger in ihrer gewohnten Lebensumgebung zu bleiben, wird sich dies positiv auf die Pflegekosten auswirken. Bei den Sensoren kommen verschiedene Einsatzfelder in Betracht. In die Raumüberwachung können Notfallsensoren (z.B. Bewegungsmelder) integriert werden. Die Medikamenteneinnahme kann ebenso permanent  überwacht wie individuelle Vitaldaten an ein ärztliches Betreuungszentrum übertragen werden. Bei entsprechender Breitbandanbindung ist auch die Video-Telephonie möglich, um mit Angehörigen und Betreuern in Verbindung zu bleiben. Das Gefühl der höheren Sicherheit und der jederzeitigen Erreichbarkeit von Hilfe kann positive Auswirkungen auf die Zufriedenheit mit dem Wohnumfeld haben. Neben den zu erwartenden Kostenvorteilen für die Pflegeversicherungen kann u.U. eine bessere Auslastung für die Wohnungswirtschaft erreicht werden. Da auch die älteren Menschen in der Mehrzahl lieber in ihrer gewohnten Umgebung bleiben, bietet eine solche Systemlösung für alle Beteiligten Vorteile. Wenn die Kosten nicht nur auf den Mieter, sondern auf die anderen beteiligten Parteien (einschließlich der Unternehmen der Wohnungswirtschaft und der Kranken- bzw. Pflege-Versicherungen) umgelegt werden, sollte eine breite Einführung möglich sein.

 

Chancen und Risiken

 

Die Beschäftigung mit der Telekommunikation und den zusätzlichen Dienstleistungen ist für Unternehmen der Wohnungswirtschaft teilweise eine Notwendigkeit, um die Attraktivität und den wirtschaftlichen Wert der vermieteten Wohnungen zu steigern (oder zumindest zu erhalten). Der Druck steigt umso mehr, je höher die Leerstandsquote liegt. Die Beschäftigung mit einer verbesserten Telekommunikations-Versorgung und den ergänzenden Dienstleistungen bringt neue Anforderungen an die Unternehmen, für die in der Regel keine eigenen Erfahrungen vorhanden sind. Kooperationen können hier helfen und Risiken senken. Gleichzeitig lassen sich mit neuen Dienstleistungs-Geschäftsmodellen Zusatzumsätze und Margen realisieren. Bei der Umsetzung kann alternativ auch die Vergabe an externe Unternehmen oder eine Umsetzung in einem Joint-Venture erfolgen. So kann ein auf die individuellen Anforderungen des Unternehmens optimierte Chancen-Risiken Verteilung erreicht werden.

 

Jürgen Kaack 01.12.2008, 08.58

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Kommentare zu diesem Beitrag

1. von biancastrene

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vom 28.03.2011, 13.05